• Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 17 novembre 2021 (n° 20-10934 ; RDR 2022, comm. 25)

 

Avec cet arrêt, la Cour de cassation maintient le « cap environnemental » : une nouvelle fois, après l’arrêt du 6 février 2020 (n° 18-25460, RD rur. 2020, comm. 89, V. Bouchard), elle retient, pour approuver la résiliation du bail,  que constitue un agissement de nature à compromettre le fond au sens de l’article L 411-31 (I,2°) du code rural et de la pêche maritime, même en dehors d’un bail environnemental, des travaux du locataire ayant pour effet d’apporter au bien loué une moins value environnementale (en l’espèce, le retournement d’une pâture et  l’arrachage d’une haie vive).

 

Cette position marque une évolution notable de la jurisprudence qui, jusqu’à présent, considérait, dans une vision pragmatique et économique du texte, que loin de « compromettre la bonne exploitation du fonds », de tels travaux facilitaient au contraire sa mise en culture et augmentaient sa rentabilité. En imposant aujourd’hui au preneur d’exploiter le fonds « tel qu’il a été loué », le juge du droit fait peser désormais sur lui un devoir de préservation au détriment de sa liberté économique.

 

Les bailleurs désireux d’encadrer plus clairement l’exploitation de leur locataire restent bien avisés de conclure un bail environnemental décrivant précisément la ligne rouge (ou plutôt la ligne verte…) que celui-ci ne doit pas franchir (à condition que l’engagement environnemental soit de ceux mentionnés à l’article R 411-9-11-1 du code rural et de la pêche maritime).

 

  • Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 24 novembre 202 1n° 20-18880 ; RDR 2021, comm. 44)

 

Le bail-type départemental, prévu par l’article L 411-4 du code rural et de la pêche maritime et arrêté dans chaque département par le préfet, est un acte juridique singulier.

Acte de nature administrative, ce « bail standard » constitue la matrice contractuelle par défaut des relations locatives verbales. Il a le grand mérite de dissiper toute interrogation ou tout malentendu sur le contenu précis des obligations de chacune des parties.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que les parties à un bail verbal sont libres de prouver (par tout moyen) qu’elles sont convenues d’obligations autres que celles prévues dans le bail-type (pour un précédent : Civ. 3ème, 7 mai 2014, n° 13-14152, RDR 2014, comm. 177, note S. Crevel) et, pour la première fois, retient que la mise à l’écart du corpus d’obligations portées par le bail-type suppose la rédaction par les parties d’un bail écrit complet. Reflétant fidèlement le caractère dispositif du bail-type, cet arrêt avertit le praticien que le bail-type n’est pas loin derrière les écrits incomplets.