Samuel Crevel a commenté les deux arrêts suivants, dans la Revue de droit rural de janvier 2022 (n°499)
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 3 novembre 2021 (n° 20-17624 ; RDR 2022, comm. 1)
Une nouvelle fois, la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur le formalisme, toujours invoqué par le locataire à l’appui de sa contestation, du congé pour reprise et plus précisément sur la question de l’adresse du bénéficiaire du congé.
Après avoir jugé que la mention du domicile actuel du bénéficiaire ne pouvait, en l’absence d’indication explicite en ce sens, raisonnablement désigner le domicile qu’il occupera en cas de reprise (Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-26701, RDR 2015, comm. 135, note S. Crevel) et que la mention de domiciles alternatifs, seraient-ils tous situés à proximité des biens loués, ne pouvait être admise (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 16-24394, RDR 2018, comm. 112, note S. Crevel), la Cour de cassation a dû se prononcer sur les conséquences qu’il convient de prêter au changement de domicile du bénéficiaire entre les dates de délivrance et d’effet du congé.
Sans surprise, cette modification a été source d’annulation du congé en tant que le locataire avait été trompé sur une information essentielle à sa perception de la reprise.
Il est vrai que, dans une logique de formalisme rigoureux, peut être regardée comme reprochable l’attitude consistant à délivrer un congé indiquant un domicile actuel et futur A quand, postérieurement à sa délivrance mais antérieurement à la reprise, le bénéficiaire adopte un autre domicile B. Le locataire peut en effet s’estimer trompé sur une condition essentielle d’appréciation de la reprise.
Il est toutefois permis de faire preuve d’une certaine réserve à l’égard de cette sévérité.
La position de la Cour de cassation parait rigoureuse à l’égard du bénéficiaire du congé (et du bailleur) lequel se trouve condamné, durant les 18 mois (ou plus) suivant la délivrance du congé, à conserver à tous prix le domicile annoncé, quand bien même une raison impérieuse le contraindrait à en changer durant cette période et quand bien même le nouveau domicile serait tout aussi proche des biens dont congé que celui annoncé sur le congé. Seul un congé rectificatif, mentionnant la modification du congé, pourrait sauver la reprise mais, pour respecter les prescriptions de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, il serait voué à l’échec si le besoin de changer de domicile se fait jour moins de 18 mois avant le terme du bail. Soit une situation rare en pratique, qui supposerait la délivrance du congé initial bien en amont.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 10 novembre 2021 (n° 20-18880 ; RDR 2022, comm. 2)
Cet arrêt apporte une intéressante confirmation sur la nature et les effets de la mise à disposition régie par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime (soit celle consentie à une société d’exploitation par un associé locataire), si fréquente en pratique.
En l’espèce, les terres mises à la disposition d’un GAEC faisaient l’objet d’une expropriation. Considérant être la première victime de cette mesure ayant pour effet de réduire la superficie de son exploitation, le GAEC a demandé à la collectivité expropriante le versement de l’indemnité qui, prévue par l’article L 321-1 du code de l’expropriation, revient au locataire exploitant du bien exproprié.
En vain, à la suite de la cour d’appel, la Cour de cassation a considéré que seul le « titulaire du titre locatif », auteur de la mise à disposition, pouvait légalement prétendre à cette indemnisation.
Cette position est à rapprocher d’un autre arrêt en ce sens que la mise à disposition n’ouvrait à la société bénéficiaire aucun droit tiré du statut du fermage à l’encontre du bailleur (Civ. 3ème, 7 décembre 2011, n° 10-26820, RDR 2012, comm. 12 note S. Crevel).
Elle milite en faveur d’une rédaction attentive de la convention de mise à disposition par laquelle il peut être prévu que la société touchera in fine tout ou partie de l’indemnité que le locataire se verra verser.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 3 novembre 2021 (n° 20-17624 ; RDR 2022, comm. 1)
Une nouvelle fois, la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur le formalisme, toujours invoqué par le locataire à l’appui de sa contestation, du congé pour reprise et plus précisément sur la question de l’adresse du bénéficiaire du congé.
Après avoir jugé que la mention du domicile actuel du bénéficiaire ne pouvait, en l’absence d’indication explicite en ce sens, raisonnablement désigner le domicile qu’il occupera en cas de reprise (Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-26701, RDR 2015, comm. 135, note S. Crevel) et que la mention de domiciles alternatifs, seraient-ils tous situés à proximité des biens loués, ne pouvait être admise (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 16-24394, RDR 2018, comm. 112, note S. Crevel), la Cour de cassation a dû se prononcer sur les conséquences qu’il convient de prêter au changement de domicile du bénéficiaire entre les dates de délivrance et d’effet du congé.
Sans surprise, cette modification a été source d’annulation du congé en tant que le locataire avait été trompé sur une information essentielle à sa perception de la reprise.
Il est vrai que, dans une logique de formalisme rigoureux, peut être regardée comme reprochable l’attitude consistant à délivrer un congé indiquant un domicile actuel et futur A quand, postérieurement à sa délivrance mais antérieurement à la reprise, le bénéficiaire adopte un autre domicile B. Le locataire peut en effet s’estimer trompé sur une condition essentielle d’appréciation de la reprise.
Il est toutefois permis de faire preuve d’une certaine réserve à l’égard de cette sévérité.
La position de la Cour de cassation parait rigoureuse à l’égard du bénéficiaire du congé (et du bailleur) lequel se trouve condamné, durant les 18 mois (ou plus) suivant la délivrance du congé, à conserver à tous prix le domicile annoncé, quand bien même une raison impérieuse le contraindrait à en changer durant cette période et quand bien même le nouveau domicile serait tout aussi proche des biens dont congé que celui annoncé sur le congé. Seul un congé rectificatif, mentionnant la modification du congé, pourrait sauver la reprise mais, pour respecter les prescriptions de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, il serait voué à l’échec si le besoin de changer de domicile se fait jour moins de 18 mois avant le terme du bail. Soit une situation rare en pratique, qui supposerait la délivrance du congé initial bien en amont.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 10 novembre 2021 (n° 20-18880 ; RDR 2022, comm. 2)
Cet arrêt apporte une intéressante confirmation sur la nature et les effets de la mise à disposition régie par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime (soit celle consentie à une société d’exploitation par un associé locataire), si fréquente en pratique.
En l’espèce, les terres mises à la disposition d’un GAEC faisaient l’objet d’une expropriation. Considérant être la première victime de cette mesure ayant pour effet de réduire la superficie de son exploitation, le GAEC a demandé à la collectivité expropriante le versement de l’indemnité qui, prévue par l’article L 321-1 du code de l’expropriation, revient au locataire exploitant du bien exproprié.
En vain, à la suite de la cour d’appel, la Cour de cassation a considéré que seul le « titulaire du titre locatif », auteur de la mise à disposition, pouvait légalement prétendre à cette indemnisation.
Cette position est à rapprocher d’un autre arrêt en ce sens que la mise à disposition n’ouvrait à la société bénéficiaire aucun droit tiré du statut du fermage à l’encontre du bailleur (Civ. 3ème, 7 décembre 2011, n° 10-26820, RDR 2012, comm. 12 note S. Crevel).
Elle milite en faveur d’une rédaction attentive de la convention de mise à disposition par laquelle il peut être prévu que la société touchera in fine tout ou partie de l’indemnité que le locataire se verra verser.
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 septembre 2021 (n°19-24542.) à la Revue de droit rural du mois d’octobre 2021 (comm. n°213).
Par un arrêt en date du 12 mars 2014 (n° 12-26388, RDRur 2014, comm. 114, note S. Crevel), la Cour de cassation a nettement durci les exigences de formes, déjà fort contraignantes par ailleurs (cf article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime), du congé pour reprise pesant sur le bailleur. Depuis lors, ce congé doit mentionner si le bénéficiaire du congé entend exploiter le bien en cas de reprise dans le cadre d’une société.
Cette règle de forme, qu’aucun texte ne fonde, nous parait d’autant plus critiquable qu’elle parait insusceptible de sanction si, postérieurement à la reprise, le bénéficiaire s’écarte du projet sociétaire annoncé dans le congé et se prend à exploiter le bien loué dans un cadre individuel .
Mais, pour l’heure, la Cour de cassation tient bon la barre formelle. Dans l’arrêt du 9 septembre dernier, elle considère qu’est voué à l’annulation, comme ambigü, le congé pour reprise mentionnant que le bénéficiaire « s'engage à se consacrer, à titre personnel, sous la forme sociétaire, à l'exploitation des biens repris pendant 9 ans au moins... ». Elle a estimé en effet que face à une telle mention, le destinataire pouvait hésiter sur le futur cadre -individuel ou sociétaire- d’exploitation du repreneur. La formule en question nous paraissait pourtant dépourvue d’ambiguïté : d’une part, exploitation «personnelle » n’est pas exploitation « individuelle » et, d’autre part, l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime exige, quel que soit le cadre de la reprise y compris sociétaire, que le repreneur participe personnellement à la mise en valeur du bien loué .
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 (n°19-25.078) à la Revue de droit rural du mois d’octobre 2021 (comm. n°213).
Par cet arrêt, la Cour rappelle que le droit du preneur au renouvellement de son bail peut et même doit être distingué du droit pour le bailleur de lui délivrer congé, distinction, certes subtile, mise clairement en évidence par la doctrine dans les années 1980 et que la pratique parait avoir un peu oubliée au fil du temps.
Le droit de congédier du bailleur n’a jamais cessé d’être identifié et mobilisé par les praticiens. Lorsqu’il envisage de reprendre la jouissance de son bien, le bailleur recherche s’il remplit les conditions pour délivrer un congé ayant pour motif l’âge du preneur, la reprise -personnelle ou par proche interposé- de l’exploitation louée, la faute du preneur…
Le droit au renouvellement du locataire repose quant à lui sur l’article L 411-46 du code rural et de la pêche maritime. Il ressort du troisième alinéa de ce texte destination du bien loué. Il ressort du troisième alinéa de cet article que pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le preneur « [doit] réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59 ». Dit autrement, seul le locataire remplissant en fin de bail les nombreuses conditions exigées du bénéficiaire de la reprise peut prétendre au renouvellement, que le bailleur soit en possibilité d'invoquer de son propre chef un motif de congé ou non ( et inversement, le bailleur peut exciper des motifs de non-renouvellement quand bien même le preneur serait virtuellement titulaire de son droit au renouvellement).
Il s’ensuit -et tel est le sens de l’arrêt du 21 avril dernier- que le preneur est déchu de son droit au renouvellement si, notamment, il n’est pas en droit d’exploiter le bien loué à la date d’effet du congé. Tel est également le cas, au regard de l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime, s’il ne parait objectivement pas en mesure d’exploiter personnellement le bien loué (à raison de l’éloignement de son domicile, de l’exercice d’une profession parallèle dirimante à l’exploitation agricole…) et ce quand bien même le bailleur ne lui aurait pas délivré un congé pour reprise.
Précision importante : l’absence de droit au renouvellement du preneur est sanctionnée par un congé certes détaché des motifs habituels du chef du bailleur (et ci-dessus rappelés) mais répondant aux conditions générales de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime. Cette identité de procédure a vraisemblablement contribué à la confusion entre droit au congé (du bailleur) et droit au renouvellement (du locataire).
Il est à noter que cette soumission du « congé pour absence de droit au renouvellement » (pardon pour ce pléonasme, mais on voit mal comment le nommer autrement) aux dispositions de l’article L 411-47 emporte application du préavis minimum de 18 mois, délai au cours duquel le preneur pourra tenter de régulariser sa situation avant le terme du bail.
L’arrêt ici commenté rappelle au locataire que les conditions imposées au repreneur, dont il excipe à l’envi face à un congé pour reprise, pèsent également sur lui…
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mai 2021
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mai 2021 (n°20-14.381) à la Revue de droit rural du mois d’août/septembre 2021 (comm. n°190).
Encore saisie de la question des conséquences de l’irrespect par les copreneurs de l’obligation d’information envers le bailleur en cas de départ de l’un d’eux, la Cour de cassation a énoncé pour la première fois qu’en cas de location, le demande de cession de bail doit émaner de tous les copreneurs en titre. Cette position « collectiviste », unanimiste parait peu compatible avec la reconnaissance, aux termes d’une jurisprudence certes ancienne, d’un droit de préemption au profit de chaque copreneur.
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 2021
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 2021 (n°20-14.141) à la Revue de droit rural du mois de juin-juillet 2021 (comm. n°167) :
Le départ d’un copreneur sans respect par l’autre de l’obligation d’information, prescrite par l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime à l’intention du bailleur, expose le copreneur restant à la résiliation automatique du bail, sans qu’il soit requis du bailleur qu’il démontre une fraude ou même un préjudice.
Exprimée pour la première fois par la Cour de cassation depuis l’introduction de cette obligation d’information par la loi du 13 octobre 2014, cette position reflète fidèlement la lettre du texte. Elle devrait être de nature à sensibiliser les copreneurs sur le respect de cette obligation fondamentalement respectueuse des intérêts légitimes du bailleur.
Vers une amélioration du statut du fermage ?
Dans la Revue de droit rural de juin/juillet, Samuel Crevel a livré un compte-rendu, enrichi de ses commentaires et suggestions, du rapport de la Mission d’information sur le régime juridique des baux ruraux déposé par messieurs les députés Terlier et Savignat à l’Assemblée nationale le 22 juillet 2020.
La démarche parlementaire mérite approbation : ce n’est pas parce qu’il « fonctionne » depuis plus de 70 ans et qu’il est, si l’on agrège texte et jurisprudence, particulièrement riche et complexe qu’il faut s’interdire de réfléchir à une amélioration du statut du fermage.
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème, 21 janvier 2021
ELEMENTS D’ACTUALITE
BAIL RURAL
- Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème, 21 janvier 2021 (n° 19-24520) à la Revue de droit rural de mars 2021 (comm. 48)
Par cet arrêt, la cour a jugé qu’encourt la résiliation pour cession irrégulière (occulte) le bail consenti à deux copreneurs ensuite mis à la disposition d’une société d’exploitation s’il est constaté que l’un des copreneurs n’est pas membre de cette société.
Il est à penser raisonnablement que cette résiliation doit être étendue a fortiori au preneur unique qui cesse d’être membre de la société bénéficiaire de la mise à disposition mais aussi aux copreneurs dont l’un, serait-il associé, ne participe plus à la mise en valeur du bien loué comme prescrit par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime.
Par cet arrêt, en appliquant les dispositions relatives à la cession de bail plutôt que celles, moins sévères, régissant les mises à disposition, la Cour de cassation marque une sévérité renouvelée à l’égard des manquements -malheureusement assez fréquents en pratique- commis par les preneurs à l’encontre de l’article L 411-37.
La seule sanction jusqu’à présent encourue en pratique par ces copreneurs fautifs, soit la déchéance de leur droit de céder leur bail, demeure mais elle s’effacera sans doute derrière la résiliation.
- Samuel Crevel a commenté l’arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème, 21 janvier 2021 (n°20-10916) à la Revue de droit rural de mars 2021 (comm. 49)
Il ressort de cet arrêt que le bailleur ne saurait invoquer, pour agir en résiliation du bail sur le fondement de l’article L 411-31 (I,1°) du code rural et de la pêche maritime, des défauts de paiement du fermage antérieurs au précédent renouvellement. Il reste néanmoins en droit de poursuivre le paiement, malgré le renouvellement, des fermages antérieurs dans la limite générale de la prescription quinquennale.
Sévère pour le bailleur, cet arrêt met une nouvelle fois en évidence combien la règle générale, aujourd’hui expressément inscrite à l’article 1214 du code civil, selon laquelle « le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat » peut être redoutable pour les deux parties au bail rural aussi peu intuitive soit-elle dans le cadre d’un contrat se renouvelant automatiquement.
COOPERATIVES AGRICOLES
- Samuel Crevel a commenté l’arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème, 9 décembre 2020 (n°18-21538) à la Revue de droit rural de février 2021 (comm. 38)
La Cour de cassation retient que pour être efficace, la demande de retrait anticipé (avant le terme de l’engagement) formée par le coopérateur auprès de la coopérative doit être motivée. Cette exigence de motivation est logique étant rappelé que pour se retirer par anticipation sans encourir les pénalités statutaires, le coopérateur doit justifier d’une « force majeure » ou de « circonstances exceptionnelles » (article R 522-4 du code rural et de la pêche maritime).
Cet arrêt parait s’inscrire dans un courant jurisprudentiel bienvenu, qui redonne vigueur au lien coopératif et appelle réflexion chez ces coopérateurs qui pensent pouvoir s’affranchir à leur guise des obligations nées de leur adhésion à une coopérative.