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Samuel Crevel a commenté les deux arrêts suivants dans les numéros de la Revue de droit rural de février (n°500) et de mars 2022 (n°501)
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 17 novembre 2021 (n° 20-10934 ; RDR 2022, comm. 25)
Avec cet arrêt, la Cour de cassation maintient le « cap environnemental » : une nouvelle fois, après l’arrêt du 6 février 2020 (n° 18-25460, RD rur. 2020, comm. 89, V. Bouchard), elle retient, pour approuver la résiliation du bail, que constitue un agissement de nature à compromettre le fond au sens de l’article L 411-31 (I,2°) du code rural et de la pêche maritime, même en dehors d’un bail environnemental, des travaux du locataire ayant pour effet d’apporter au bien loué une moins value environnementale (en l’espèce, le retournement d’une pâture et l’arrachage d’une haie vive).
Cette position marque une évolution notable de la jurisprudence qui, jusqu’à présent, considérait, dans une vision pragmatique et économique du texte, que loin de « compromettre la bonne exploitation du fonds », de tels travaux facilitaient au contraire sa mise en culture et augmentaient sa rentabilité. En imposant aujourd’hui au preneur d’exploiter le fonds « tel qu’il a été loué », le juge du droit fait peser désormais sur lui un devoir de préservation au détriment de sa liberté économique.
Les bailleurs désireux d’encadrer plus clairement l’exploitation de leur locataire restent bien avisés de conclure un bail environnemental décrivant précisément la ligne rouge (ou plutôt la ligne verte…) que celui-ci ne doit pas franchir (à condition que l’engagement environnemental soit de ceux mentionnés à l’article R 411-9-11-1 du code rural et de la pêche maritime).
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 24 novembre 202 1n° 20-18880 ; RDR 2021, comm. 44)
Le bail-type départemental, prévu par l’article L 411-4 du code rural et de la pêche maritime et arrêté dans chaque département par le préfet, est un acte juridique singulier.
Acte de nature administrative, ce « bail standard » constitue la matrice contractuelle par défaut des relations locatives verbales. Il a le grand mérite de dissiper toute interrogation ou tout malentendu sur le contenu précis des obligations de chacune des parties.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que les parties à un bail verbal sont libres de prouver (par tout moyen) qu’elles sont convenues d’obligations autres que celles prévues dans le bail-type (pour un précédent : Civ. 3ème, 7 mai 2014, n° 13-14152, RDR 2014, comm. 177, note S. Crevel) et, pour la première fois, retient que la mise à l’écart du corpus d’obligations portées par le bail-type suppose la rédaction par les parties d’un bail écrit complet. Reflétant fidèlement le caractère dispositif du bail-type, cet arrêt avertit le praticien que le bail-type n’est pas loin derrière les écrits incomplets.
Samuel Crevel a commenté les deux arrêts suivants, dans la Revue de droit rural de janvier 2022 (n°499)
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 3 novembre 2021 (n° 20-17624 ; RDR 2022, comm. 1)
Une nouvelle fois, la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur le formalisme, toujours invoqué par le locataire à l’appui de sa contestation, du congé pour reprise et plus précisément sur la question de l’adresse du bénéficiaire du congé.
Après avoir jugé que la mention du domicile actuel du bénéficiaire ne pouvait, en l’absence d’indication explicite en ce sens, raisonnablement désigner le domicile qu’il occupera en cas de reprise (Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-26701, RDR 2015, comm. 135, note S. Crevel) et que la mention de domiciles alternatifs, seraient-ils tous situés à proximité des biens loués, ne pouvait être admise (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 16-24394, RDR 2018, comm. 112, note S. Crevel), la Cour de cassation a dû se prononcer sur les conséquences qu’il convient de prêter au changement de domicile du bénéficiaire entre les dates de délivrance et d’effet du congé.
Sans surprise, cette modification a été source d’annulation du congé en tant que le locataire avait été trompé sur une information essentielle à sa perception de la reprise.
Il est vrai que, dans une logique de formalisme rigoureux, peut être regardée comme reprochable l’attitude consistant à délivrer un congé indiquant un domicile actuel et futur A quand, postérieurement à sa délivrance mais antérieurement à la reprise, le bénéficiaire adopte un autre domicile B. Le locataire peut en effet s’estimer trompé sur une condition essentielle d’appréciation de la reprise.
Il est toutefois permis de faire preuve d’une certaine réserve à l’égard de cette sévérité.
La position de la Cour de cassation parait rigoureuse à l’égard du bénéficiaire du congé (et du bailleur) lequel se trouve condamné, durant les 18 mois (ou plus) suivant la délivrance du congé, à conserver à tous prix le domicile annoncé, quand bien même une raison impérieuse le contraindrait à en changer durant cette période et quand bien même le nouveau domicile serait tout aussi proche des biens dont congé que celui annoncé sur le congé. Seul un congé rectificatif, mentionnant la modification du congé, pourrait sauver la reprise mais, pour respecter les prescriptions de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, il serait voué à l’échec si le besoin de changer de domicile se fait jour moins de 18 mois avant le terme du bail. Soit une situation rare en pratique, qui supposerait la délivrance du congé initial bien en amont.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 10 novembre 2021 (n° 20-18880 ; RDR 2022, comm. 2)
Cet arrêt apporte une intéressante confirmation sur la nature et les effets de la mise à disposition régie par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime (soit celle consentie à une société d’exploitation par un associé locataire), si fréquente en pratique.
En l’espèce, les terres mises à la disposition d’un GAEC faisaient l’objet d’une expropriation. Considérant être la première victime de cette mesure ayant pour effet de réduire la superficie de son exploitation, le GAEC a demandé à la collectivité expropriante le versement de l’indemnité qui, prévue par l’article L 321-1 du code de l’expropriation, revient au locataire exploitant du bien exproprié.
En vain, à la suite de la cour d’appel, la Cour de cassation a considéré que seul le « titulaire du titre locatif », auteur de la mise à disposition, pouvait légalement prétendre à cette indemnisation.
Cette position est à rapprocher d’un autre arrêt en ce sens que la mise à disposition n’ouvrait à la société bénéficiaire aucun droit tiré du statut du fermage à l’encontre du bailleur (Civ. 3ème, 7 décembre 2011, n° 10-26820, RDR 2012, comm. 12 note S. Crevel).
Elle milite en faveur d’une rédaction attentive de la convention de mise à disposition par laquelle il peut être prévu que la société touchera in fine tout ou partie de l’indemnité que le locataire se verra verser.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 3 novembre 2021 (n° 20-17624 ; RDR 2022, comm. 1)
Une nouvelle fois, la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur le formalisme, toujours invoqué par le locataire à l’appui de sa contestation, du congé pour reprise et plus précisément sur la question de l’adresse du bénéficiaire du congé.
Après avoir jugé que la mention du domicile actuel du bénéficiaire ne pouvait, en l’absence d’indication explicite en ce sens, raisonnablement désigner le domicile qu’il occupera en cas de reprise (Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-26701, RDR 2015, comm. 135, note S. Crevel) et que la mention de domiciles alternatifs, seraient-ils tous situés à proximité des biens loués, ne pouvait être admise (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 16-24394, RDR 2018, comm. 112, note S. Crevel), la Cour de cassation a dû se prononcer sur les conséquences qu’il convient de prêter au changement de domicile du bénéficiaire entre les dates de délivrance et d’effet du congé.
Sans surprise, cette modification a été source d’annulation du congé en tant que le locataire avait été trompé sur une information essentielle à sa perception de la reprise.
Il est vrai que, dans une logique de formalisme rigoureux, peut être regardée comme reprochable l’attitude consistant à délivrer un congé indiquant un domicile actuel et futur A quand, postérieurement à sa délivrance mais antérieurement à la reprise, le bénéficiaire adopte un autre domicile B. Le locataire peut en effet s’estimer trompé sur une condition essentielle d’appréciation de la reprise.
Il est toutefois permis de faire preuve d’une certaine réserve à l’égard de cette sévérité.
La position de la Cour de cassation parait rigoureuse à l’égard du bénéficiaire du congé (et du bailleur) lequel se trouve condamné, durant les 18 mois (ou plus) suivant la délivrance du congé, à conserver à tous prix le domicile annoncé, quand bien même une raison impérieuse le contraindrait à en changer durant cette période et quand bien même le nouveau domicile serait tout aussi proche des biens dont congé que celui annoncé sur le congé. Seul un congé rectificatif, mentionnant la modification du congé, pourrait sauver la reprise mais, pour respecter les prescriptions de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, il serait voué à l’échec si le besoin de changer de domicile se fait jour moins de 18 mois avant le terme du bail. Soit une situation rare en pratique, qui supposerait la délivrance du congé initial bien en amont.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 10 novembre 2021 (n° 20-18880 ; RDR 2022, comm. 2)
Cet arrêt apporte une intéressante confirmation sur la nature et les effets de la mise à disposition régie par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime (soit celle consentie à une société d’exploitation par un associé locataire), si fréquente en pratique.
En l’espèce, les terres mises à la disposition d’un GAEC faisaient l’objet d’une expropriation. Considérant être la première victime de cette mesure ayant pour effet de réduire la superficie de son exploitation, le GAEC a demandé à la collectivité expropriante le versement de l’indemnité qui, prévue par l’article L 321-1 du code de l’expropriation, revient au locataire exploitant du bien exproprié.
En vain, à la suite de la cour d’appel, la Cour de cassation a considéré que seul le « titulaire du titre locatif », auteur de la mise à disposition, pouvait légalement prétendre à cette indemnisation.
Cette position est à rapprocher d’un autre arrêt en ce sens que la mise à disposition n’ouvrait à la société bénéficiaire aucun droit tiré du statut du fermage à l’encontre du bailleur (Civ. 3ème, 7 décembre 2011, n° 10-26820, RDR 2012, comm. 12 note S. Crevel).
Elle milite en faveur d’une rédaction attentive de la convention de mise à disposition par laquelle il peut être prévu que la société touchera in fine tout ou partie de l’indemnité que le locataire se verra verser.
Samuel Crevel a commenté les deux arrêts suivants, dans la Revue de droit rural de septembre 2022 (n°498)
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 23 septembre 2021 (n° 20-15305 ; RDR 2022, comm. 256)
Une nouvelle fois, la Cour de cassation a dû apprécier la durée d’un bail litigieux, pour déterminer s’il entrait ou non dans le régime particulier d’achèvement prévue à l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime et propre aux baux à long terme d’une durée au moins égale à 25 ans : possibilité de stipuler une clause permettant la délivrance d’un congé à long préavis (4 ans) ou, en l’absence de cette clause, cessation automatique du bail au terme.
L’enjeu pratique est évidemment important pour le bailleur, qui est alors assuré de mettre fin au bail.
Même s’il est habituellement aisé de déterminer cette durée (on parle bien de la durée originelle du bail, peu important ses éventuels renouvellements) mentionnée clairement dans le bail, la question peut néanmoins se poser lorsque le bail d’origine fait l’objet d’ un avenant -de prorogation, de résiliation…- qui parait influer sur sa durée « faciale ».
En l’espèce, le juge a du se poser la question de savoir si l’accord modificatif passé entre les parties postérieurement au bail de 25 ans, pour en étendre le champ dans le temps et dans l’espace, devait être regardé comme un nouveau bail résiliant implicitement mais nécessairement l’ancien ou comme un simple avenant au bail originel.
Après analyse de faits relativement compliqués et à la faveur du pouvoir souverain du juge du fond, la Cour de cassation a retenu la thèse de l’avenant. Elle en a tiré pour conséquence qu’au terme issu de la prorogation, le bail unique, d’une durée totale bien supérieure (par l’effet de l’avenant) à 25 ans, avait pris automatiquement fin. Tel n’eût pas été le cas si la thèse du nouveau bail/résiliation avait été accueillie.
Même s’il est d’espèce comme lié à la rédaction et à l’interprétation de l’acte litigieux, cet arrêt appelle néanmoins généralement l’attention du praticien sur l’importance que les parties doivent prêter à la rédaction des actes conclus postérieurement à un bail (surtout si celui-ci est affecté d’une durée au moins égale à 25 ans) et destinés à le modifier.
- Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 23 septembre 2021 (n° 20-14785 ; RDR 2022, comm. 257)
Par cet arrêt, pas très aisé à interpréter, la Cour de cassation parait retenir que la dévolution du bail rural pour cause de mort, organisée par l’article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime, placerait le dévolutaire a l’abri de causes de résiliation auxquelles eût pu être exposé, de son vivant, le défunt locataire. En l’occurrence, a été écartée la demande de résiliation formée à son encontre par le bailleur à raison des agissements fautifs commis par le copreneur (toujours en vie, mais à la retraite).
Ce ne serait pas la première fois que la Cour de cassation créerait ainsi une sorte de régime de faveur au profit du successeur du locataire. On se souvient ainsi que le cessionnaire du bail ne peut se voir opposer la renonciation à un droit statutaire valablement souscrite par le cédant son auteur.
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 septembre 2021 (n°19-24542.) à la Revue de droit rural du mois d’octobre 2021 (comm. n°213).
Par un arrêt en date du 12 mars 2014 (n° 12-26388, RDRur 2014, comm. 114, note S. Crevel), la Cour de cassation a nettement durci les exigences de formes, déjà fort contraignantes par ailleurs (cf article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime), du congé pour reprise pesant sur le bailleur. Depuis lors, ce congé doit mentionner si le bénéficiaire du congé entend exploiter le bien en cas de reprise dans le cadre d’une société.
Cette règle de forme, qu’aucun texte ne fonde, nous parait d’autant plus critiquable qu’elle parait insusceptible de sanction si, postérieurement à la reprise, le bénéficiaire s’écarte du projet sociétaire annoncé dans le congé et se prend à exploiter le bien loué dans un cadre individuel .
Mais, pour l’heure, la Cour de cassation tient bon la barre formelle. Dans l’arrêt du 9 septembre dernier, elle considère qu’est voué à l’annulation, comme ambigü, le congé pour reprise mentionnant que le bénéficiaire « s'engage à se consacrer, à titre personnel, sous la forme sociétaire, à l'exploitation des biens repris pendant 9 ans au moins... ». Elle a estimé en effet que face à une telle mention, le destinataire pouvait hésiter sur le futur cadre -individuel ou sociétaire- d’exploitation du repreneur. La formule en question nous paraissait pourtant dépourvue d’ambiguïté : d’une part, exploitation «personnelle » n’est pas exploitation « individuelle » et, d’autre part, l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime exige, quel que soit le cadre de la reprise y compris sociétaire, que le repreneur participe personnellement à la mise en valeur du bien loué .
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 1er avril 2021 (n°19-25.078) à la Revue de droit rural du mois d’octobre 2021 (comm. n°213).
Par cet arrêt, la Cour rappelle que le droit du preneur au renouvellement de son bail peut et même doit être distingué du droit pour le bailleur de lui délivrer congé, distinction, certes subtile, mise clairement en évidence par la doctrine dans les années 1980 et que la pratique parait avoir un peu oubliée au fil du temps.
Le droit de congédier du bailleur n’a jamais cessé d’être identifié et mobilisé par les praticiens. Lorsqu’il envisage de reprendre la jouissance de son bien, le bailleur recherche s’il remplit les conditions pour délivrer un congé ayant pour motif l’âge du preneur, la reprise -personnelle ou par proche interposé- de l’exploitation louée, la faute du preneur…
Le droit au renouvellement du locataire repose quant à lui sur l’article L 411-46 du code rural et de la pêche maritime. Il ressort du troisième alinéa de ce texte destination du bien loué. Il ressort du troisième alinéa de cet article que pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le preneur « [doit] réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59 ». Dit autrement, seul le locataire remplissant en fin de bail les nombreuses conditions exigées du bénéficiaire de la reprise peut prétendre au renouvellement, que le bailleur soit en possibilité d'invoquer de son propre chef un motif de congé ou non ( et inversement, le bailleur peut exciper des motifs de non-renouvellement quand bien même le preneur serait virtuellement titulaire de son droit au renouvellement).
Il s’ensuit -et tel est le sens de l’arrêt du 21 avril dernier- que le preneur est déchu de son droit au renouvellement si, notamment, il n’est pas en droit d’exploiter le bien loué à la date d’effet du congé. Tel est également le cas, au regard de l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime, s’il ne parait objectivement pas en mesure d’exploiter personnellement le bien loué (à raison de l’éloignement de son domicile, de l’exercice d’une profession parallèle dirimante à l’exploitation agricole…) et ce quand bien même le bailleur ne lui aurait pas délivré un congé pour reprise.
Précision importante : l’absence de droit au renouvellement du preneur est sanctionnée par un congé certes détaché des motifs habituels du chef du bailleur (et ci-dessus rappelés) mais répondant aux conditions générales de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime. Cette identité de procédure a vraisemblablement contribué à la confusion entre droit au congé (du bailleur) et droit au renouvellement (du locataire).
Il est à noter que cette soumission du « congé pour absence de droit au renouvellement » (pardon pour ce pléonasme, mais on voit mal comment le nommer autrement) aux dispositions de l’article L 411-47 emporte application du préavis minimum de 18 mois, délai au cours duquel le preneur pourra tenter de régulariser sa situation avant le terme du bail.
L’arrêt ici commenté rappelle au locataire que les conditions imposées au repreneur, dont il excipe à l’envi face à un congé pour reprise, pèsent également sur lui…
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mai 2021
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mai 2021 (n°20-14.381) à la Revue de droit rural du mois d’août/septembre 2021 (comm. n°190).
Encore saisie de la question des conséquences de l’irrespect par les copreneurs de l’obligation d’information envers le bailleur en cas de départ de l’un d’eux, la Cour de cassation a énoncé pour la première fois qu’en cas de location, le demande de cession de bail doit émaner de tous les copreneurs en titre. Cette position « collectiviste », unanimiste parait peu compatible avec la reconnaissance, aux termes d’une jurisprudence certes ancienne, d’un droit de préemption au profit de chaque copreneur.
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 2021
Samuel CREVEL a commenté l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 2021 (n°20-14.141) à la Revue de droit rural du mois de juin-juillet 2021 (comm. n°167) :
Le départ d’un copreneur sans respect par l’autre de l’obligation d’information, prescrite par l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime à l’intention du bailleur, expose le copreneur restant à la résiliation automatique du bail, sans qu’il soit requis du bailleur qu’il démontre une fraude ou même un préjudice.
Exprimée pour la première fois par la Cour de cassation depuis l’introduction de cette obligation d’information par la loi du 13 octobre 2014, cette position reflète fidèlement la lettre du texte. Elle devrait être de nature à sensibiliser les copreneurs sur le respect de cette obligation fondamentalement respectueuse des intérêts légitimes du bailleur.
Vers une amélioration du statut du fermage ?
Dans la Revue de droit rural de juin/juillet, Samuel Crevel a livré un compte-rendu, enrichi de ses commentaires et suggestions, du rapport de la Mission d’information sur le régime juridique des baux ruraux déposé par messieurs les députés Terlier et Savignat à l’Assemblée nationale le 22 juillet 2020.
La démarche parlementaire mérite approbation : ce n’est pas parce qu’il « fonctionne » depuis plus de 70 ans et qu’il est, si l’on agrège texte et jurisprudence, particulièrement riche et complexe qu’il faut s’interdire de réfléchir à une amélioration du statut du fermage.
Depuis le 1er février, le cabinet - SCILLON- est heureux de vous accueillir dans ses locaux
Depuis le 1er février, le cabinet - SCILLON- dédié à l’agriculture et à l’agroalimentaire est heureux de vous accueillir dans ses locaux 52, rue de Monceau à PARIS.